사회초년생들을 위한 임대차 계약 전후 주의사항
- Posted at 2019/08/01 13:41
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많은 청년 구직자들이 일자리를 찾아 대도시로 모여드는 게 현실이며, 당사 내에서도 각 지역에서 올라와 1인 가구로 지내고 있는 사회초년생들이 많아 익숙하지 않은 환경에서 집을 구할 때 미리 점검하면 도움이 될 수 있는 당연하지만-간과할 수 있는 내용을 소개하고자 한다. 꼼꼼히 살펴 계약하면 차후 받을 수 있는 스트레스를 조금이나마 피할 수 있으니 번거롭더라도 적용해서 도움이 되었으면 한다.
1. 발품을 팔아 목적(출퇴근)에 맞게 주거지역을 선택하라!
- 출근 동선을 파악하고, 직장이 가까우면 좋겠지만, 예산이 빠듯하다면 다수의 대중교통(자전거, 전동카트)으로 한 번에 도착할 수 있는 범위로 압축
- 요즘은 정부 정책상 저리의 청년주거대출이 가능하니 자금확보 차원에서 주거래은행에서 사전 확인 필수
- 모바일 검색 등을 통해 선택한 주거지역의 매물 및 시세 확인 후 해당 지역 부동산을 최소한 두 군데 이상 방문
- 부동산이 오래된듯한 곳으로 방문 (해당 지역에서 오랫동안 소개업을 하고 있다면 일단 좀 더 안심할 수 있다. 허름한 맛집처럼... )
- 공인중개업자는 부동산에 게시된 등록증, 자격증과 일치하는지 확인
- 특히 주의할 사항으로 본분을 다하시는 공인중개업자분들이 대부분이지만 소수 업자는 사회초년생들에게 적당하지 않은 물건들을 넘기는 경우가 많으니 조심해야 한다. 우선 업자가 이야기하는 내용을 꼼꼼히 잘 들어보고 의문사항이나 명확하게 이야기하지 않는 사항은 반드시 재확인해야 하고, 금액이 저렴한 것은 일단 의심해봐야 한다. (예를 들면 원룸처럼 소개하지만, 용도가 고시원인 경우처럼 용도가 적절치 않은 경우, 권리관계 위험성이나 갭투자 위험성이 있는 경우 등)
2. 입주 후 생길 스트레스를 줄인다는 생각으로 마음에 드는 집이 생길 때 시간을 투자하여 환경 등을 점검하라!
- 해가 있을 때와 없을 때 최소 각 1번은 방문하여 채광상태 등 집 상태를 천~천~히 확인한다. (이때 소개업자가 너무 많은 말을 하면 무시하고 점검해야 할 사항을 직접 점검해야 한다. 경험상 주의가 혼란하여 점검해야 할 사항을 못하는 경우가 있다.)
- 싱크대, 수압, 곰팡이, 창틀, 소음, 냄새, 결로 등은 꼼꼼히 점검해서 필요한 경우 집주인에게 수리 여부 사전 협의 필요
저녁에는 가로등 상태, 유흥업소 등 주변 환경도 점검하여 안전한 길인지 확인하고 정부에서 제공하는 성범죄자알림e 활용
요즘 사회문제로 대두하고 있는 매매가격과 임대(임대+대출) 가격 차가 너무 작은 갭투자를 피하려면 2~3년 매매가격 확인 필요 국토교통부 실거래가시스템
- 단기간 매매가격이 급등한 경우에는 매매가와 임차가격이 50~60%, 아니라면 60~70%를 상한으로 잡아야 차후 문제가 발생하여도 손실을 방어할 수 있다.
- 전세면 전세보증보험제도를 활용하여 나중에 발생할 문제를 일정 비용으로 대비(제도가입 가능 여부 확인)
- 다가구, 다세대면 임차인이 몇 명인지 확인하고 추가로 근저당 등 확인하여 대략적인 총금액을 추정 후 매매시세와 총액(임대+근저당)을 비교
- 방어할 수 없는 약간의 위험이라도 있다고 판단되는 경우에는 바로 패스하자!!
3. 입주물건을 확정하였다면 서류 확인 필요(등기부 등본은 계약 시기 전에 미리 업자에게 제공요청)
- 가장 기본인 등기부 등본 (부동산 업자한테 요구하고, 반드시 출력 일자 확인) : 간혹 소개업자가 최종 확정 후 좋지 않은 점을 이야기하는 때도 잦다.
- 확정 시, 계약 직전(잔금 지급 직전), 계약 후 5일 내 각 1번씩 적어도 3번 정도 확인
- 현재만 있는 출력본 말고 반드시 말소 부분까지 포함된 등기부 등본을 요청 (과거가 그 집주인 재무상태를 알려준다.)
- 확인하는 부분은 표제부의 건물 상황, 갑구의 권리관계, 을구의 채무 상황 등 (말소를 포함한 등기부 등본이 깨끗할수록 믿을만한 물건이다.)
- 추가로 등기부등본상 소유주의 거주지를 확인하여 현재 소유주 거주지 등기부 등본도 확인하면 소유자의 재산상태를 좀 더 명확하게 추정 가능
다가구(다세대)면 중복계약인지 확인하려면 주민등록전입세대열람(동사무소방문-신분증과 계약서지참)을 통하여 전입신고세대와 그 세부내용을 확인 --> 관계인만 가능하여 계약 후에 확인할 수 있고 임대인에게 미리 요청할 수는 있지만, 방문발급이라 현실적으로 요청하기에는 어려움 있다. 어쨌든 계약 후라도 한 번쯤은 반드시 확인해보자!
- 건축물대장 상 주거용도인지 확인 필요
4. 계약 시 집주인과 공인중개사는 꼭 만나서 계약하자!! (이중계약, 중복계약, 집주인 사칭 등 중개보조원 전세 사기를 예방)
- 각 관계인 신분증 확인은 필수
- 만약 집주인 없이 계약한다면 계약 전에 양해를 구하고 녹음을 하도록 하며,
- 위임장 및 부속서류(인감증명서, 등기권리증_집문서 사본)를 요청하고 위임장 날인도장과 인감증명서 도장이 같은지 확인 필수
- 인감증명서는 본인 발급용으로 발급된 유효기간인 1개월 이내 발급된 것을 요청
- 집주인과 통화하여 내용을 녹음하고, 계약서에 대리인의 지장도 받아두면 추후 문제가 생길 때 유용
- (중요)중개업자의 의무인 중개대상물 확인설명서는 보통 계약 직전에 출력해서 정신없이 읽어주고 도장을 찍는 때가 많다. 확인 전에 내 도장이 찍히면 모든 책임은 본인이 져야 하므로 반드시 약속 시각 전 20~30분 전에 방문하여 미리 출력 요청해서 꼼꼼히 읽어봐야 한다. (아예 계약 전 물건 확정 시 요청하면 미리 점검할 수 있다.)
- 중개대상물 확인설명서를 꼼꼼히 점검해야 하지만 한 번 더 확인해야 할 내용을 정리해 보면
대상물건의 표시에서 소재지, 용도, 실제용도, 건축물 대장상 위반건축물 여부
- 권리관계에서 소유권에 관한 사항(임대인의 인적사항 확인), 소유권 이외 권리사항(근저당, 저당, 압류 등 대출사항)
- 세 번째 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항에서 용도지역 확인
- 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항에서 다른 세입자 입주 여부 및 기간을 확인
아파트가 아닐 경우 건물의 용도를 확인하는 것이 중요한데 불법건축물임을 숨기거나 근린생활시설을 주거용 다세대주택으로 속여 계약할 수도 있기 때문이다. 근린생활시설은 건축법에 의거 주택가와 인접해 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물로 주택과는 다른 규제가 적용된다. 이를 원룸으로 개조하여 다세대주택으로 임대한 후 담당구청 발각 시 시정명령으로 싱크대 등 취사시설 철거해야 하고, 그렇게 되면 다음 임차인 찾기 어려워 이사하기 곤란한 경우가 발생 될 것이다. 확인설명서의 건축물 용도를 확인하거나 건축물대장을 요구하여 건축물 현황을 확인 해야 한다. 근저당에 관련된 사항은 확인설명서의 권리관계에서도 확인되지만, 위에서 중요하다고 강조한 등기부 등본에서 확인해야 한다.
6. 전세계약은 법으로 2년이라고 명시되어 있으나 자기의 상황에 맞춰 집주인과 협의하여 필요기간으로 수정 가능
7. 전세자금대출, 전세보증보험제도를 진행한다면 임대인의 적극적 협조 부분을 특약사항으로 포함
8. 계약 전 등기부 등본상의 깨끗한 권리관계를 계약 후 5일까지는 유지한다'는 조건으로 위반 시 계약은 무효가 되고 위약금을 지급한다는 특약 기재
- 이는 세입자가 전입신고를 한 당일 임대인이 근저당 설정을 한다면 전입신고는 다음 날 0시에 효력이 발생하지만, 근저당은 즉시 효력이 발생하므로 앞순위 근저당 생기게 되는 때도 있다. 전입 신고 후 3일 정도 경과 시 등기부 등본 부동산에 열람요청
- 간혹 특약사항 중 “쌍방 부동산의 현 상태 확인 후 계약함”이라는 문구가 있다면 현 상태가 무엇인지 정확하게 확인 필요
9. 계약금 잔금 송금 시 반드시 현 등기부등본상 소유자 통장(1금융권 통장)으로 입금하자!!
- 대금은 반드시 집 소유자 명의로 된 제1금융권 통장으로 이체(아무래도 통장발급이 까다로워진 제1금융권 통장으로 이체가 좋다.)
- 요즘 시대에 현금 거래로 계약을 요청한다면 무엇인가 의심할 만한 상황일 수 있으니 통장계좌이체로 진행 필수
10. 계약 완료 후 바로 전입신고를 하자!!
계약 완료 후 계약서상의 입주일에 맞춰 입주하였다면 관할주민센터에 방문하여 입주 당일 전입신고와 동시에 확정일자를 받아야 하며, 확정일자는 1~2주 후 법원인터넷등기소에서 확인가능하다.
이상으로 임대차 계약 전후 주의사항에 대해 직간접경험을 토대로 정리했으니 도움이 되기를 바라며, 세상에 공짜는 없다는 생각으로 발품 및 비용을 투자하여 신중에 신중을 기해 미래에 곤경에 빠지는 일이 없도록 하자!! (계약도 사람 간의 일이라 상황에 맞게 강약을 조절하여 융통성 있게 계약)
기타
- 부동산에서 제공하는 공제증서는 개인 1억, 법인 2억을 보호해 준다는 내용인데 이는 1년에 1억을 보장해 주는 것이며, 여러 건의 문제가 있으면 1억 한도 내에서 나누어 보상받을 수 있으므로 거의 보호되지 않는다고 보면 된다.
- 간혹 집주인이 세금체납이 있을 수가 있는데 첫 세금 체납일이 임차계약일보다 빠르다면 추후 발생하는 모든 체납 세금이 세입자 권리보다 앞순위가 된다. 이 체납세금에 관한 정보는 개인 납세정보라는 이유로 등기부 등본에 나오지 않아 확인이 어렵지만, 국세청 “미납국세 열람제도”를 이용하면 확인할 수 있으나 집주인의 동의(신분증, 도장, 서명)없이 열람할 수 없으므로 현실적으로 어려움이 있다. 그러니 집주인의 직업 등을 사전에 확인하면 좋다. (공무원 등이 좋고 사업가는 피하는 게 좋으며, 등기부등본상 소유자의 거주지 등기부 등본을 확인하여 재산상태를 추정)
- (전세인 경우) 전세대출이 가능한 곳으로 소개요청을 하면 (받든 안 받든 상관없다.) 대출이 어려운 매물은 제외하고 보여주므로 대출을 받지 않더라도 미리 이야기해 두면 좋다.
- 임대 동안 임차인이 낸 관리비 중 장기수선충당금은 계약종료 시 임대차기간 동안 낸 총금액을 임대인에게 청구할 수 있다.
- 퇴직연금의 경우 소속기관에서 일 회에 한하여 전세자금을 목적으로 인출할 수 있다.
재무이사 임천안
Posted by 人Co
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